Auf dieses Thema werde ich oft angesprochen und es ist ja auch kein Problem für Ausländer, eine Immobilie in der Ukraine zu erwerben. Anders sieht es für landwirtschaftliche Nutzflächen aus. Nun habe ich das ja alles selbst durchgemacht und gebe gerne weiter, wie ich zu unserem neuen Haus gekommen bin.

Hinweis! Bitte die Nachträge am Ende der Seite beachten!

Wie findet man ein Haus?

Die beste Art, ein Haus zu suchen, ist natürlich direkt vor Ort. Viele Menschen versuchen ohne Immobilienmakler zu verkaufen. Fährt man durch die Ortschaften, sieht man dann schon diverse Schilder an den Häusern, auf denen – meist mit Telefonnummer – so etwas wie »ПРОДАЖ« oder »ПРОДАМ ДОМ« oder »ПРОДАЖ БУДИНКУ« steht. Das kann natürlich auch von einem Immobilienmakler angebracht sein, das erfährt man dann schon. Wer wie meine Frau sehr kommunikativ veranlagt ist, der kann sich auch in den Geschäften oder einfach bei den Menschen erkundigen, auf dem Dorf ist das kein Problem.

Ist man nicht vor Ort und möchte sich erst einmal einen kleinen Eindruck von den Angeboten machen und vor allem die Preise prüfen, da ist die Webseite https://dom.ria.com/ die erste Wahl. Weiterhin gibt es auch in der Ukraine diese wöchentlich erscheinenden Sperrmüll- oder Flohmarktzeitungen. Für Tscherkassy ist das die Zeitung От и дО, die zum Wochenende dann ihr Angebot auch Online und kostenlos zur Verfügung stellt. Dort fand ich auch diese Übersicht über Partnermagazine in anderen Oblasten.

Was kostet ein Haus wie unseres?

Die Preise richten sich in der Ukraine in dieser Reihenfolge nach

1. der Entfernung zur nächsten Großstadt
2. der vorhandenen Infrastruktur
3. Zustand und Ausstattung

50km von Tscherkassy entfernt hätten wir ein Haus mit einem halben Hektar Land für 1000 Dollar bekommen können. Es geht sogar noch billiger. Ja, es ist leider so – es gibt viele Orte, da sagen sich Fuchs und Hase gute Nacht, mit Glück fährt einmal am Tag ein Bus in die Stadt. Aber dort findet man eine sagenhafte Ruhe und es gibt ja auch Menschen, die von der Stadt weg wollen. Dann sollte man jedoch gut mobil, ein richtiger Selbstversorger sein mit eigenem Brunnen, Notstromaggregat und einen großen Vorratskeller haben.

Wir haben uns für Sahunivka entschieden, nur 25km von Tscherkassy, weil es hier für ca. 3000 Einwohner genügend Geschäfte aller Art, Apotheke, ein kleines Krankenhaus und vor allem eine ganz gute Busanbindung gibt. Ein Auto ist natürlich sehr von Vorteil, aktuell muss ich mich ja mit einem Lada begnügen, aber ich bin froh, dass ich ihn habe.

Hausangebote liegen in diesem Ort für Häuser so um die 3 000 bis 15 000 Dollar. In Chervona Sloboda, was ja direkt neben Tscherkassy liegt, fangen die Preise bei 15 000 Dollar an. Natürlich kann man handeln. Wir hatten teilweise schon Angebote, bei denen 12 000 Dollar ausgeschrieben waren auf 8 000 Dollar herunter gehandelt.

Wie man sieht, ist der Dollar immer noch Zahlungsmittel erster Wahl. Nachfolgende Liste zeigt, welcher Mehrwert sich im Kaufpreis neben dem allgemeinen Zustand bemerkbar macht:

• Ist das Dach dicht?
• Gibt es eine Kanalisation?
• Ist ein Wasseranschluss im Haus?
• Ist ein Gasanschluss da?
• Gibt es eine Heizung für alle Räume?
• Gibt es ein Bad oder wenigstens eine Toilette innen?
• Wie sieht es mit einem Telefonanschluss aus bzw. wie kommt man ins Internet?

Kurze Anmerkung: Nichts von dem war bei unserem Haus gegeben, darum haben wir auch nur 5000 Dollar bezahlt. Und das war uns auch bewusst! Und es war klar, dass es viel Arbeit gibt, die hat man an jedem Haus dieses Alters und dieser Bauart. Schaut man sich nämlich höherpreisige Häuser an, so hatte keines ein Bad, eine Toilette oder eine Raumaufteilung, die dem heutigen Standard entspricht. Eine umfangreiche Sanierung steht bei jedem Haus an. Und eine Kanalisation ist schnell angelegt, Gas wollten wir eh nicht. Und der Vorraum hatte nur eine Höhe von 2m, da habe ich lieber das gesparte Geld dann gleich in eine Aufmauerung und ein neues Dach gesteckt. Über den Umbau werde ich dann später noch berichten.

Wie läuft ein Hauskauf ab?

Egal ob mit oder ohne Makler, der Verkauf wird beim »НОТАРІУС«, einem Notar besiegelt. Voraussetzung für Ausländer ist eine ukrainische Steuernummer, die man recht einfach erhält und zwingend, weil gesetzlich vorgeschrieben, ist das Beisein eines beglaubigten Übersetzers! Dabei ist es egal, wie gut man die Sprache kennt oder wie lange man schon im Land lebt. Der Makler bei uns half mir, eine Steuernummer zu beantragen, die ich am nächsten Tag und ohne Kosten auch erhielt. Normal sagt man, dauert die Zuweisung ungefähr 14 Tage. Auch eine Übersetzerin für 25 UAH die Stunde organisierte er und bereitete den Kaufvertrag vor. Für uns war das bequem, denn bezahlen muss den Makler der Verkäufer. In der Regel heißt es: Immobilienmakler nehmen 2% vom Kaufpreis, mindestens jedoch 500 Dollar.

Die notarielle Arbeit kostete um die 700 UAH, an den Staat mussten wir 2% abführen. 1% ging in den Sozialfond, 1% in den Armeefond. Man bekommt vom Notar die Rechnungen, die man sofort bei der nächsten Bank bezahlt und dann die Quittungen vorlegt. Dasselbe zahlt der Verkäufer. Unsere mussten sogar das Doppelte an den Staat abführen, da sie das Haus auch erst eineinhalb Jahre vorher kauften. Um Spekulanten vorzubeugen liegt in der Ukraine die Karenzzeit aktuell bei 3 Jahren.

Besonderheiten

Nicht immer ist es von Vorteil, wenn ein Haus innerhalb der Familie vererbt wird. Nicht unüblich ist es in der Ukraine, sein Haus einer Person des Vertrauens zu überschreiben, welche im Gegenzug sich im Alter um einen kümmert. Da wir uns absolut offen halten wollen, wer einmal das Haus erbt, gehört das Haus zu 100% mir. Ich habe keine Nachkommen und meine Frau musste ein dreiseitiges Dokument unterschreiben, worin sie auf alle Rechte an diesem Haus verzichtet. Das betrifft nun auch alle Mitglieder in ihrer Familie, die irgendeinen Erbanspruch hätten. Das mag sich komisch anhören, aber nur so haben wir in den Erbangelegenheiten und der Gestaltung unserer Zukunft freie Hand. Leider war das notwendig…

Und dann gibt es noch einen Haken. Ein Verkäufer muss zwar eidesstattlich erklären, dass niemand anderes ein Recht an dem Haus hat, kann aber innerhalb von 3 Jahren vor Gericht versuchen, den Verkauf rückgängig zu machen! Die Gesetzgebung macht das möglich. Ich habe darauf bestanden, dass unsere Verkäuferin erklärte, dass sie dieses Gesetz kennt, gleichwohl nicht in Anspruch nehmen wird. Das habe ich auch notariell beglaubigt bei meinen Unterlagen. Da schläft es sich gleich besser im neuen Haus.

Als Letztes noch ein Hinweis betreffs Nutzflächen. Ich habe ja eingangs erwähnt, dass Ausländer keine Nutzflächen erwerben dürfen. Das wusste auch der Immobilienmakler und das Grundstück mit 25 Sotka (2500m²) wurde vorsichtshalber als Bauland ausgeschrieben und verkauft. Im Nachhinein habe ich erfahren, dass das unnötig war. Es sollen wohl bis zu 3000m² Grundstück, die zu einem Haus gehören, auch von Ausländern erwerbbar sein. Diese Angabe habe ich mir bisher allerdings nicht von offizieller Seite bestätigen lassen. (ist geklärt, siehe Nachträge)

Dies ist ein offener Beitrag, sollte sich etwas an der Gesetzgebung ändern, werde ich entsprechende Updates hier durchführen. Und auch wenn gute oder berichtigende Informationen von meinen Lesern kommen sollten, werde ich das gerne mit hier veröffentlichen.

Nachträge

• Eben habe ich noch einen deutschsprachigen Artikel dazu auf einer Anwaltsseite von 2017 gefunden. Lesens- und Beachtenswert ist vor allem am Ende der Absatz zu den eventuell anfallenden Steuern! https://dlf.ua/de/wie-erwirbt-ein-auslaender-immobilien-in-der-ukraine/
• Betreffs Rückabwicklung eines Kaufvertrags: Die 3 Jahre Rückabwicklung gelten, wenn z.B. bei gemeinschaftlichem Eigentum der Partner nicht mitunterzeichnet hätte, was jedoch ein grober Fehler des Notars wäre, weil das im Kataster steht. Oder das gilt auch, wenn der beurkundete Preis vom Marktwert grob abweicht. Deswegen werden Häuser ja gerne unregistriert als Bauland "plus Material" verkauft. Dann müsste aber rückabgewickelt werden und der Verkäufer die angelaufenen Renovierungskosten abgelten. In der Praxis wäre das aber sehr selten. 
• Betreffs Grundstückgröße: Es gibt da keine gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze von 3000m². Jede Gemeinde macht ihre eigene Parzellierung und solange die Gemeinde das Grundstück als verbundenes Bauland ausgewiesen hat, könnten das auch 10 000m² sein. Es darf eben nur kein Agrarland sein! Wobei es da auch Möglichkeiten gibt, über eine juristische Person (TOB oder auch LCC).  Wer Interesse hat, sollte sich professionell beraten lassen, z.B. bei den Hinweisgebern von sw-partners.com in Kyiv. Vielen Dank an dieser Stelle nach Kyiv für die Informationen!